Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
публикует статью
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
30147 0
Анонс:
В каждой стране система ипотечного кредитования имеет свои особенности, но основных моделей организации ипотеки три – в зависимости от принципов формирования портфеля кредитных ресурсов.

Основные модели ипотечного кредитования

В каждой стране система ипотечного кредитования имеет свои особенности, но основных моделей организации ипотеки три — в зависимости от принципов формирования портфеля кредитных ресурсов.

Это замкнутая (автономная) система ипотеки, усеченно-открытая и расширенно открытая.

В автономной модели предоставления кредитов на приобретение недвижимости используется сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, накапливал денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, а от заемщиков — в виде платежей по ссудам.

Эта модель кредитования — по сравнению с ипотечными банками — дает заемщикам ряд преимуществ: процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта.

Автономная система ипотеки совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

По этому принципу функционируют строительные сберегательные кассы (Bausparkasse) в Германии, строительные общества (Building societies) в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции и ссудо-сберегательные ассоциации (Saving and Loans) в США.

Вторая модель — усеченно-открытая — используется в основном на первичном рынке закладных. Полученные банками от клиентов закладные по выданным ссудам используются в качестве обеспечения части привлекаемых извне ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки.

Средства для выдачи ипотечных ссуд формируются из нескольких источников — за счет собственных капиталов банка, депозитных средств клиентов банка, межбанковских кредитов и др.

При этой модели ипотеки процентные ставки по ипотечным ссудам напрямую зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта относительно простая система широко распространена во многих странах мира и особенно в развивающихся, где инфраструктура финансового рынка еще не сформирована. Но она занимает достаточно широкую нишу и на рынке ипотечных услуг развитых стран, таких как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.

Расширенная модель ипотечного кредитования основана на выпуске ипотечных ценных бумаг — ипотечных облигаций. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, которые обеспечиваются закладными на недвижимость.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

Данная система действует в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции и других западных странах. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, — Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции — около 70%, в Германии — примерно 20%.

А вот в Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется.

В США используется двухуровневая модель расширенной ипотеки. Это когда на вторичном ипотечном рынке работают специальные посредники. В роли посредников могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мас), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мас). Ипотечные посредники в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС), в России — Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству, но со временем оно, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.

Идея заключается в том, что первичный кредитор, т. е. банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продает его специальной организации — кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита — дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных -портфеля однородных кредитов. Собрав купленные кредиты в пулы, кондуит продает их инвесторам в виде MBS — ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секьюритизацией. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, чаще всего жилищные.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Расширенная открытая модель ипотечного кредитования может работать только при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

И эта модель, как никакая другая, подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

Последний кризис в сфере недвижимости в США, вызвавший «финансовое цунами», начинался с так называемого хищного ипотечного кредитования. Ипотечные кредиторы и брокеры, работающие легально, нашли лазейки в законе, чтобы получить дополнительную прибыль: оформляли получение займов плохо информированным людям, которым эти кредиты были просто не по карману.

2 пользователям это нравится
Улучшить сайт Соцсети  →